Les infractions que nous rencontrons chaque semaine
Sur le terrain, trois situations reviennent sans cesse, à Bruxelles comme en Brabant wallon ou en province de Liège.
La division en logements sans permis, le grand classique bruxellois
Des milliers de maisons unifamiliales bruxelloises ont été découpées en appartements ou en kots au fil des décennies, souvent sans permis d’urbanisme. Le bien rapporte des loyers, tout semble fonctionner, jusqu’au jour de la vente, quand les renseignements urbanistiques révèlent que la maison est toujours officiellement unifamiliale. Les banques des candidats acquéreurs se braquent, les investisseurs exigent des rabais massifs, et le dossier s’enlise. Le phénomène ne s’arrête pas au ring. Dans les rues ouvrières de Liège, de Verviers ou de Seraing, quantité de maisons ont connu le même découpage, avec exactement les mêmes surprises le jour de la vente.
Une extension, une véranda ou une lucarne jamais déclarée
Autre cas courant : la véranda du précédent propriétaire, l’annexe construite dans les années 80, la lucarne qui a agrandi les combles. Des travaux parfois anciens, hérités d’une succession, dont personne n’a le permis. Peu importe qui les a réalisés, l’infraction suit le bien, et c’est le propriétaire actuel qui doit s’en expliquer au moment de vendre.
Le changement d’affectation oublié
Modifier l’affectation d’un bien requiert en principe un permis, qu’il s’agisse d’un rez-de-chaussée commercial transformé en logement, d’un garage devenu studio ou d’un bureau aménagé en appartement. Beaucoup l’ignorent et découvrent l’irrégularité dans les renseignements urbanistiques, quelques semaines avant un compromis espéré.
Envie d’un montant concret plutôt que de longues recherches ?
Ce que dit réellement le cadre légal sur la vente en infraction
Point essentiel et trop peu connu, une infraction urbanistique n’empêche pas juridiquement la vente. La loi impose la transparence, pas le blocage. Avant la vente, les renseignements urbanistiques sont demandés à la commune et révèlent la situation administrative du bien. Le notaire mentionne ensuite l’infraction dans le compromis et dans l’acte, afin que l’acheteur s’engage en toute connaissance de cause. Une vente menée ainsi est parfaitement légale.
Ce que la loi sanctionne, c’est la dissimulation. Taire une division sans permis ou une annexe non autorisée expose le vendeur à des recours de l’acquéreur après l’acte, voire à l’annulation de la vente dans les cas graves. La bonne stratégie n’est donc jamais de cacher, mais de choisir un acheteur que l’infraction n’effraie pas. C’est exactement le profil des marchands de biens que nous mobilisons. Ils signent en connaissance de cause, l’acte le mentionne noir sur blanc, et votre responsabilité future s’en trouve drastiquement réduite. Le même raisonnement vaut pour un contrôle électrique non conforme, qui n’empêche pas non plus de vendre.
Attendre expose à des amendes et à une remise en état
Tant que l’infraction existe, le risque administratif demeure. Selon la Région et la gravité du dossier, l’autorité peut dresser procès-verbal, infliger des amendes et ordonner la remise en état des lieux, c’est-à-dire démolir la véranda, supprimer les logements créés sans permis ou restituer l’affectation d’origine. Une plainte de voisin, un contrôle communal ou un sinistre suffit parfois à déclencher la procédure. Et le temps ne purge rien d’essentiel, puisqu’une situation infractionnelle ancienne reste un obstacle à chaque revente, à chaque demande de permis pour d’autres travaux, à chaque contrôle.
S’ajoute un effet moins visible mais bien réel sur la valeur. Un bien à la situation administrative douteuse se finance mal. Les banques des candidats acquéreurs demandent des explications, exigent parfois la régularisation préalable, et les délais qui en découlent font capoter des compromis pourtant signés.
Attendre n’arrange donc rien, et régulariser soi-même est un pari. Honoraires d’architecte, frais de dossier, délais de plusieurs mois, et aucune garantie d’obtenir le permis, surtout pour une division en logements qui ne respecte pas les normes actuelles de superficie ou de parking. Un refus peut même aggraver la situation en actant officiellement l’irrégularité.
Votre bien est dans ce cas ? Voyez ce qu’il peut rapporter.
Une solution, reprendre l’infraction et régulariser après l’acte
Absorber ce risque est précisément leur métier. Votre maison est évaluée dans son état administratif réel, avec un chiffrage du scénario de régularisation, des coûts d’architecte aux adaptations probables des lieux, en passant par l’issue vraisemblable du dossier au vu des pratiques communales. Vous recevez une offre ferme et écrite sous 48h, avec un calcul détaillé, sans condition suspensive de crédit. Après l’acte notarié, c’est le nouveau propriétaire qui introduit la demande de permis de régularisation et qui assume les travaux ou adaptations exigés, comme pour tous les biens vendus en l’état.
Pour vous, la vente se passe donc au grand jour, l’acte mentionne l’infraction, et le problème change définitivement de propriétaire. Des maisons divisées d’Anderlecht aux annexes non déclarées du Brabant wallon et aux vieux immeubles de la province de Liège, nous connaissons ces dossiers commune par commune, et notre expérience du rachat rapide à Bruxelles permet de mobiliser un repreneur là où les autres acheteurs reculent. Si la régularisation est simple et augmenterait nettement votre prix en vente classique, nous vous le dirons honnêtement, et vous resterez libre de comparer avec une agence avant de décider.