Qui décide qu’une maison est insalubre en Belgique ?
L’insalubrité n’est pas une impression, c’est une décision administrative. Le plus souvent, tout part d’une enquête de salubrité déclenchée par une plainte de locataire, un signalement de voisin, un passage des pompiers ou un contrôle régional. Sur la base du rapport, le bourgmestre peut prendre un arrêté d’insalubrité au titre de ses pouvoirs de police, avec déclaration d’inhabitabilité, interdiction d’occuper ou de louer, mesures de sécurité immédiates et délais pour exécuter des travaux.
Les Régions interviennent en parallèle. En Wallonie, les enquêteurs régionaux évaluent les logements au regard du Code wallon de l’habitation durable. À Bruxelles, l’inspection régionale du logement veille au respect du Code bruxellois du logement et peut interdire la mise en location d’un bien non conforme. Pour le propriétaire, le résultat est le même, un document officiel qui change le statut juridique de la maison, se transmet avec elle et ne disparaît qu’après remise en état constatée.
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Les critères qui font basculer un logement
Les deux codes régionaux définissent des exigences minimales dont la violation peut rendre un logement inhabitable ou interdit à la location. Les grands classiques :
- une stabilité compromise par des fissures structurelles, des planchers affaissés ou des escaliers dangereux
- une étanchéité défaillante, entre toiture qui fuit, infiltrations, humidité ascensionnelle généralisée et moisissures
- des installations électriques ou de gaz dangereuses
- l’absence d’équipements de base comme un point d’eau, un WC, la possibilité de chauffer et de cuisiner
- une ventilation et un éclairage naturel insuffisants
- des surfaces trop petites ou des hauteurs sous plafond inadaptées à l’occupation, jusqu’au surpeuplement
Un seul critère gravement défaillant peut suffire. Et ces pathologies se nourrissent entre elles. L’humidité attaque l’électricité, qui devient dangereuse, ce qui aggrave le constat d’enquête. Une maison qui bascule dans l’insalubrité y reste rarement au même niveau, elle s’enfonce.
La double peine du propriétaire
Un arrêté d’insalubrité place le propriétaire dans un étau. D’un côté, les revenus disparaissent. L’interdiction de louer coupe les loyers, et un logement inhabitable ne peut évidemment pas être occupé par son propriétaire non plus. De l’autre, les charges explosent. Il faut réaliser des travaux souvent structurels dans les délais de l’arrêté, provisionner d’éventuelles amendes et parfois contribuer au relogement des locataires, sans oublier le précompte immobilier et l’assurance qui continuent de courir sur un bien qui ne rapporte plus rien.
Le nœud du problème est presque toujours financier. Les travaux exigés se chiffrent en dizaines de milliers d’euros, et aucune banque ne prête volontiers sur un bien frappé d’arrêté. Beaucoup de propriétaires héritent d’ailleurs de la situation, avec une maison familiale reçue en succession, dégradée par des années sans entretien, qu’aucun héritier n’a les moyens d’assainir. Attendre n’arrange rien, puisque chaque mois aggrave l’état du bâtiment et le risque de sanction.
Votre bien est dans ce cas ? Voyez ce qu’il peut rapporter.
Nous achetons malgré l’arrêté, et nous assainissons
L’insalubrité est un chantier, et les chantiers sont notre quotidien. Nous achetons des maisons sous arrêté du bourgmestre, avec interdiction de louer, humidité généralisée, mérule ou installations condamnées, en l’état strict et en toute connaissance de cause. L’arrêté est intégré dans notre analyse dès le départ, le coût de l’assainissement complet entrant dans le calcul de l’offre ferme que vous recevez par écrit sous 48h. Y figurent la valeur que le bien atteindra une fois remis aux normes, le budget de chaque poste de remise en état et notre marge.
Pour vous, la mécanique change tout. Aucune banque à convaincre, puisque nous payons sur fonds propres. Aucun certificat ni rapport à financer de votre poche, aucun vidage à organiser, aucune commission. Le compromis peut se signer la semaine qui suit l’offre et l’acte notarié intervient en quatre à six semaines. À partir de là, l’obligation de travaux, les échanges avec la commune ou la Région et la levée de l’arrêté deviennent notre affaire, plus la vôtre.
Si votre maison est dégradée sans être passée par la case administrative, le sujet relève plutôt de notre page sur la vente d’une maison avec de gros travaux. Et si le bien se situe dans une des 19 communes de la capitale, notre équipe couvre tout Bruxelles, où les contrôles de l’inspection du logement se sont nettement intensifiés ces dernières années. Côté wallon, nous reprenons les mêmes dossiers en Brabant wallon et dans la province de Liège, où les enquêteurs régionaux se montrent tout aussi attentifs. Dans tous les cas, un appel suffit pour savoir en 48h ce que votre bien vaut, arrêté compris.